7 coisas que você tem que saber sobre financiamento imobiliário

No mundo ideal, os imóveis são adquiridos à vista e os compradores ainda conseguem bons descontos por essa prática.

Infelizmente essa realidade não existe para a maior parte das famílias brasileiras, que acabam recorrendo ao financiamento imobiliário. Para ajudar no entendimento, a seguir explicaremos as principais características que envolvem essa questão:

1. Principais linhas

Quando uma pessoa vai fazer um empréstimo nos bancos, pode se enquadrar em algumas modalidades, sendo as principais:

  • Minha Casa Minha Vida (MCMV)
  • Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
  • Carteira Hipotecária (CH)

O MCMV é o programa governamental para financiar a casa própria para famílias de baixa renda (normalmente até R$ 7 mil/mês, mas podendo chegar a R$ 9 mil/mês), e de acordo com a renda familiar e a região do imóvel são definidas as taxas (de 5% a 9,16%) e os valores máximos  dos imóveis financiáveis (de R$ 95 mil a R$ 300 mil).

O SFH é a categoria destinada a famílias de classe média, fruto da lei 4.380/64, e possui limitação das taxas praticadas (geralmente maiores que a do MCMV) e ainda permite a utilização do FGTS para entrada e amortizações. Atualmente podem se enquadrar no SFH imóveis de até R$ 1,5 milhão.

A CH, por sua vez, é destinada a imóveis de alto padrão, a partir de R$ 1,5 milhão, possuindo restrições quanto ao uso do FGTS e normalmente com uma taxa um pouco maior que a do SFH, lembrando que para financiamento imobiliário qualquer diferença na taxa se torna uma grande diferença na parcela.

Vale ressaltar que para imóveis na planta, as construtoras normalmente possuem planos de aquisição de acordo com sua estratégia de vendas, e que não se enquadram nas modalidades acima. O que normalmente ocorre nesses casos é a pessoa começar pagando o plano da construtora até a entrega das chaves, momento em que deve ser iniciado o financiamento bancário.

sfh_e_CH

2. Bens financiáveis

Para o MCMV, normalmente os bancos priorizam imóveis residenciais novos, enquanto que para o SFH são admitidos imóveis residenciais novos ou usados. Já para a CH costumam ser admitidos imóveis residenciais ou comerciais, novos ou usados.

Além disso, são exigências comuns: imóvel deve ser urbano, pronto para morar ( com habite-se) e construído em alvenaria.

3. Prazo e percentual de financiamento

Os prazos e percentuais variam de banco pra banco e também de acordo com a linha, mas realizamos uma pesquisa recente que encontrou:

  • Prazos máximos variando de 360 a 420 meses, sendo que imóveis comerciais ou em construção (para linhas específicas) possuem prazos menores.
  • Percentual de financiamento entre 70% e 90% do valor do imóvel, variando de acordo com a linha e o sistema de amortização (SAC ou Price).
  • Prestação não pode ultrapassar 30% da renda familiar.

4. Utilização do FGTS

Para utilização do FGTS devem ser respeitadas condições:

  • Imóvel: deve ser residencial e urbano para moradia, não custeado pelo FGTS há menos de 3 anos.
  • Comprador: com pelo menos 3 anos de trabalho pelo FGTS, sem financiamento pelo SFH e sem propriedade de imóvel (> 50%) no município de ocupação ou residência.

5. Itens que compõem a parcela

Para avaliar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, precisamos considerar todos os componentes da parcela:

  • Capital: amortização do saldo devedor
  • Juros: remuneração ao banco pelo empréstimo
  • Seguros: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos do Imóvel)
  • Tarifas: avaliação física e jurídica do imóvel, podendo superar R$ 3.000
  • Tributos: apesar do financiamento não ter IOF, os seguros citados incidem IOF.
  • Outros itens: o imposto de transferência (ITBI), registros e certidões também costumam ser incluídos na parcela, pois dificilmente a pessoa tem $ para pagar na hora.

Na prática, muitas pessoas se deixam levar pela menor taxa, mas o que importa realmente é o Custo Efetivo Total, e a experiência mostra que os seguros variam muito e podem alterar a decisão do comprador na escolha entre um banco e outro.

6. Índices de correção

Os índices de correção corrigem (leia-se “aumentam”) tanto a parcela quanto o saldo devedor, e afetam consideravelmente o bolso das famílias.

Recentemente observamos algumas pessoas que, pela restrição de financiamento nos bancos, optaram por financiar direto na construtora após a entrega das chaves, e que utilizaram o IGPM como fator de correção. Infelizmente, com a alta desse índice, muitas famílias não conseguiram pagar, o que gerou inadimplência e distratos.

Normalmente, quando é fechado o negócio na planta, existe correção pelo INCC, e quando as chaves são entregues começa a correção pela TR.

timeline financiamento2

Segue abaixo os valores de correção dos indicadores fechados nos últimos anos. Apesar de, em 2017, o IGPM ter sido negativo, ele costuma variar mais que o INCC e muito mais que a TR:

indices.PNG

7. Garantia

Os imóveis financiados ficam alienados fiduciariamente ao banco, o que significa que o banco pode tomar o imóvel caso o devedor não pague. Daí nascem os famosos leilões imobiliários dos grandes bancos, pois eles devem se desfazer dos imóveis após a execução da garantia.

Agradecemos pela visita, e esperamos ter ajudado você a compreender melhor como funciona o financiamento imobiliário. Fica nosso convite para conhecer os demais conteúdos da nossa página!

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Abraços e até a próxima!

Vídeo explicativo sobre o Financiamento Imobiliário:

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